Umowa najmu lokalu użytkowego dla sklepu, biura i usług
Umowa najmu lokalu użytkowego rządzi się innymi zasadami niż najem mieszkania i nie podlega ochronie lokatorów, więc to, co zapiszesz w umowie, decyduje o wszystkim: czynszu, gwarancji, remontach i wypowiedzeniu. Wydzierżawię przygotowuje umowę z biblioteki klauzul dla lokali usługowych, handlowych i biurowych oraz pilnuje terminów każdej umowy w portfelu.
Co musi zawierać umowa najmu lokalu użytkowego
Do najmu lokalu użytkowego stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. Ustawa o ochronie praw lokatorów go nie obejmuje, dlatego strony mają dużą swobodę, ale i większą odpowiedzialność za treść. Umowa zawarta na czas dłuższy niż rok powinna mieć formę pisemną, w przeciwnym razie uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Najem na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat po upływie tego okresu jest traktowany jak najem na czas nieoznaczony. Przy prostej umowie najmu lokalu użytkowego nie wolno pominąć kilku elementów.
- opis lokalu z adresem, powierzchnią, rzutem, wyposażeniem i stanem technicznym,
- dokładne przeznaczenie lokalu, na przykład sklep, gabinet, biuro albo gastronomia,
- czynsz najmu, informacja o VAT, termin płatności i zasady waloryzacji,
- opłaty dodatkowe za media, ogrzewanie, wywóz odpadów i koszty części wspólnych,
- zabezpieczenie w formie kaucji albo gwarancji,
- zasady remontów, adaptacji lokalu, nakładów najemcy i ich rozliczenia przy zwrocie,
- ubezpieczenie, odpowiedzialność za szkody i zasady kontroli lokalu przez wynajmującego,
- czas trwania, wypowiedzenie i zwrot lokalu.
Kaucja i gwarancja w najmie lokalu użytkowego
W lokalach użytkowych nie obowiązuje ustawowy limit kaucji z ustawy o ochronie praw lokatorów, więc wysokość zabezpieczenia ustalają strony. Najczęściej stosuje się kaucję pieniężną, gwarancję bankową albo ubezpieczeniową, a przy większych kontraktach także weksel in blanco z deklaracją wekslową. Umowa powinna określać kwotę, termin wpłaty, zasady potrącania należności i termin zwrotu po oddaniu lokalu. Rejestr kaucji i gwarancji z terminami zwrotu prowadzi plan Portfel, a przypomnienie o wygaśnięciu gwarancji trafia na maila. Jak dobrać wysokość i rozliczyć kaucję po zwrocie lokalu, opisujemy w artykule kaucja przy najmie lokalu użytkowego.
Umowa podnajmu lokalu użytkowego
Zgodnie z Kodeksem cywilnym najemca nie może bez zgody wynajmującego oddać lokalu w podnajem ani w bezpłatne używanie osobie trzeciej. Dobra umowa reguluje to wprost: czy podnajem jest dozwolony, na jakich warunkach, czy wymaga zgody na piśmie, czy wynajmujący może żądać części przychodu z podnajmu oraz jak kończy się podnajem, gdy kończy się najem główny. Wydzierżawię ma klauzule dla trzech sytuacji: zakaz podnajmu, podnajem za zgodą i podnajem dopuszczony z góry dla określonej branży. Gdy najemca podnajmuje część lokalu, pamiętaj o zgodnych terminach obu umów. Gotową umowę ze zgodą wynajmującego przygotujesz na stronie umowa podnajmu lokalu użytkowego.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego
Najem na czas nieoznaczony wypowiada się z zachowaniem terminów ustawowych, które dla lokali przy czynszu płatnym miesięcznie wynoszą trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że umowa przewiduje inaczej. Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć w przypadkach zapisanych w umowie albo w przepisach. Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności, ale dopiero po uprzedzeniu go na piśmie i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty. Gotowe pismo przygotujesz według strony wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego, a dla czynszu zmienianego co rok pomaga waloryzacja czynszu.
Najczęstsze błędy wynajmującego
Częsty błąd to wzór mieszkaniowy użyty dla lokalu usługowego, bez przeznaczenia lokalu i bez zapisu o koncesjach, wywozie odpadów czy szyldzie. Drugi to brak waloryzacji, przez który czynsz po kilku latach przestaje odpowiadać rynkowi. Trzeci to nakłady najemcy bez zapisu, kto ponosi koszty i czy najemca może żądać zwrotu przy opuszczeniu lokalu. Czwarty to brak protokołu zdawczo odbiorczego, który utrudnia rozliczenie przy zwrocie, więc wzór masz na stronie protokół zdawczo odbiorczy lokalu użytkowego. W Wydzierżawię klauzule są wcześniej zestawione i spójne z listą załączników, a plan Portfel analizuje także cudze umowy i wskazuje zapisy ryzykowne dla wynajmującego.
Jeśli zarządzasz kilkoma lokalami, sprawdź cennik. Dokumenty są przygotowane na podstawie Kodeksu cywilnego jako wzór do uzupełnienia danymi stron. To wzór dokumentu, nie porada prawna. Przy najmie magazynów i hal pomocna jest strona umowa najmu magazynu.
Najczęściej zadawane pytania
Nie. Najem lokalu użytkowego podlega przepisom Kodeksu cywilnego o najmie, a nie ustawie o ochronie praw lokatorów, więc kaucja, wypowiedzenie i zwrot lokalu wynikają z umowy i przepisów ogólnych.
Co do zasady nie. Kodeks cywilny wymaga zgody wynajmującego na podnajem, chyba że umowa stanowi inaczej, więc warto uregulować to wprost.
To zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wystawione przez bank lub ubezpieczyciela. Zastępuje kaucję albo ją uzupełnia, a umowa powinna określać kwotę i okres obowiązywania.
Po uprzedzeniu najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu miesięcznego terminu do zapłaty, gdy zaległość obejmuje co najmniej dwa pełne okresy płatności.