Umowa dzierżawy nieruchomości, działki i lokalu w kilka minut
Umowa dzierżawy pozwala oddać rzecz w używanie i dodatkowo pobieranie pożytków, czyli plonów, zysku z prowadzonej działalności albo dochodu z gruntu. W Wydzierżawię wybierasz rodzaj obiektu, wpisujesz czynsz i okres, a dostajesz umowę z kompletem załączników i kalendarzem terminów. Dokument powstaje na podstawie Kodeksu cywilnego i jest wzorem do uzupełnienia danymi stron, nie poradą prawną.
Dzierżawa a najem, na czym polega różnica
Najem daje najemcy prawo korzystania z rzeczy, na przykład z mieszkania, biura albo magazynu. Dzierżawa idzie krok dalej, bo dzierżawca ma prawo także pobierać pożytki z przedmiotu dzierżawy. Dlatego dzierżawi się grunt, w którym dzierżawca uprawia rolę, gospodarstwo, lokal z wyposażeniem pod prowadzenie lokalu gastronomicznego albo działkę, na której stawia obiekt tymczasowy. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, więc wiele reguł jest wspólnych, ale kilka rozstrzygnięć jest odmiennych.
- Najem: korzystanie z rzeczy za czynsz, najczęściej mieszkanie, lokal użytkowy, magazyn.
- Dzierżawa: korzystanie i pobieranie pożytków za czynsz, najczęściej grunt, działka, lokal z prowadzoną działalnością.
- Przy mieszkaniu stosuje się dodatkowo ustawę o ochronie praw lokatorów, przy dzierżawie gruntu rolnego ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego.
Jeśli oddajesz sam lokal pod biuro albo sklep, zobacz umowę najmu lokalu użytkowego. Jeśli oddajesz sam grunt, przejdź do podstrony o umowie dzierżawy gruntu.
Umowa dzierżawy nieruchomości, działki i lokalu
Przedmiotem dzierżawy bywa budynek, działka budowlana, działka rekreacyjna, parking, plac składowy albo lokal wraz ze sprzętem. Każdy z tych obiektów wymaga trochę innych zapisów. Przy działce liczy się dokładne oznaczenie z numerem ewidencyjnym i księgą wieczystą. Przy lokalu liczy się powierzchnia, wyposażenie i lista rzeczy przekazywanych razem z nim. Przy parkingu albo placu składowym liczy się sposób dojazdu, ogrodzenie i odpowiedzialność za szkody.
W Wydzierżawię rodzaj obiektu ustawia biblioteka klauzul, więc nie przepisujesz wzoru z internetu i nie wycinasz ręcznie paragrafów, które nie pasują.
Co powinna zawierać umowa dzierżawy
- Oznaczenie stron i ich pełnomocników, w tym dane do doręczeń.
- Dokładne określenie przedmiotu dzierżawy z numerem działki, księgą wieczystą albo adresem lokalu.
- Cel dzierżawy i zakres pobieranych pożytków.
- Wysokość czynszu, termin płatności, rachunek i konsekwencje opóźnienia.
- Okres dzierżawy: na czas oznaczony albo nieoznaczony oraz terminy wypowiedzenia.
- Zasady waloryzacji czynszu, najlepiej wskaźnikiem ogłaszanym publicznie.
- Podział nakładów, napraw i ponoszenia podatków oraz opłat.
- Zasady podnajmu i poddzierżawy.
- Zwrot przedmiotu dzierżawy, stan zdawczy i protokół.
- Kaucja albo inne zabezpieczenie wynajmującego.
Załączniki do umowy dzierżawy
Do umowy dołącza się dokumenty, które utrwalają stan faktyczny. Najczęściej jest to protokół zdawczo odbiorczy ze stanem przedmiotu dzierżawy i liczników, wypis z rejestru gruntów lub kopia księgi wieczystej, mapa albo szkic z zaznaczoną częścią dzierżawioną, a przy lokalu lista wyposażenia. Wzór protokołu przygotujesz na podstronie o protokole zdawczo odbiorczym.
Terminy, które trzeba pilnować w dzierżawie
Dzierżawa trwa długo, dlatego błąd w terminie kosztuje więcej niż przy najmie na rok. Kalendarz w Wydzierżawię przypomina mailem o terminie płatności czynszu, dacie waloryzacji, końcu okresu dzierżawy, terminie wypowiedzenia i zwrocie kaucji. Pamiętaj też, że dzierżawa zawarta na czas dłuższy niż trzydzieści lat po upływie tego terminu uważana jest za zawartą na czas nieoznaczony. Takie granice istnieją też przy najmie, więc nie ma sensu wpisywać okresów, które i tak ustawa przekształci w czas nieoznaczony. Dlatego okres warto ustawiać świadomie, a nie z przyzwyczajenia.
Najczęstsze błędy wydzierżawiającego
- Brak dokładnego opisu przedmiotu, przez co strony spierają się o to, co faktycznie zostało oddane.
- Czynsz bez klauzuli waloryzacyjnej, więc po kilku latach jest zbyt niski.
- Brak zapisu o nakładach, a dzierżawca żąda zwrotu inwestycji przy końcu umowy.
- Brak protokołu przekazania i protokołu zwrotu.
- Pominięcie zasad poddzierżawy, przez co przedmiot trafia do osoby, której nie znasz.
- Umowa na czas oznaczony bez ustalonych skutków przedłużania i bez terminów wypowiedzenia.
Gotową analizę umowy od drugiej strony wykonasz w planie Portfel: dostajesz listę klauzul ryzykownych dla wydzierżawiającego.
Faq
Prawo wymaga formy pisemnej dla umowy zawartej na czas dłuższy niż rok, a bez niej umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Dla bezpieczeństwa dowodowego zawiera się ją na piśmie także przy krótszych okresach.
Tak, pod warunkiem że dzierżawca ma pobierać pożytki, na przykład prowadzić w lokalu działalność z wyposażeniem. Gdy lokal służy wyłącznie do korzystania, właściwsza jest umowa najmu.
Tak, jeżeli umowa zawiera klauzulę waloryzacyjną albo strony podpiszą aneks. Bez takiej podstawy czynsz zostaje na umówionym poziomie. Pismo waloryzacyjne przygotujesz na podstronie o waloryzacji czynszu.
Nie. To wzór dokumentu przygotowany na podstawie Kodeksu cywilnego, który uzupełniasz danymi stron. W sprawach nietypowych warto skonsultować treść z prawnikiem.
Przygotuj umowę dzierżawy z terminami
Wybierz rodzaj obiektu, wpisz czynsz i okres, a umowa z załącznikami i kalendarzem pojawi się w podglądzie. Plany zaczynają się od 199 zł netto miesięcznie, szczegóły w cenniku.