Umowa najmu magazynu, hali i powierzchni składowej
Umowa najmu magazynu różni się od umowy na biuro czy sklep: liczą się nośność posadzki, rampy, godziny dostępu, rodzaj składowanych towarów i to, kto odpowiada za ich ubezpieczenie. Wydzierżawię przygotowuje umowę z klauzul dla hal, magazynów i boksów składowych, dodaje załączniki i pilnuje terminów każdej umowy w portfelu.
Co musi zawierać umowa najmu magazynu
Najem magazynu jest najmem lokalu niemieszkalnego i podlega przepisom Kodeksu cywilnego o najmie. Ustawa o ochronie praw lokatorów go nie obejmuje, dlatego zakres praw i obowiązków stron wynika z umowy. Umowę zawartą na czas dłuższy niż rok warto zawsze spisać, bo bez formy pisemnej zostanie uznana za zawartą na czas nieoznaczony. Poniższa lista porządkuje elementy, które w magazynach sprawiają najwięcej sporów.
- opis przedmiotu najmu z adresem, powierzchnią, wysokością składowania, nośnością posadzki i dostępnymi mediami,
- numer budynku, hali albo boksu oraz wydzielone części wspólne, takie jak rampy, place manewrowe i miejsca postojowe,
- dozwolony rodzaj towarów oraz zakaz składowania materiałów niebezpiecznych bez wyraźnej zgody,
- godziny dostępu, zasady odbioru dostaw, ochrona i monitoring,
- czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne, zasady rozliczania mediów i ewentualny VAT,
- kaucja albo gwarancja, termin zwrotu i sposób potrącenia należności,
- ubezpieczenie mienia najemcy oraz odpowiedzialność za szkody,
- wypowiedzenie, zwrot powierzchni i usunięcie towarów.
Najem magazynu a usługa składowania
Dwie umowy, które wyglądają podobnie, mają różne skutki. W najmie magazynu oddajesz najemcy powierzchnię do wyłącznego używania, a on sam zarządza towarem i odpowiada za jego bezpieczeństwo. W umowie składowania usługodawca przyjmuje towar pod opiekę i odpowiada za niego jak przechowawca. Jeśli oddajesz halę firmie, która sama obsługuje swoje zapasy, wybierasz najem. Jeśli odpowiadasz za zapas, to jest usługa, a nie najem, i powinna mieć inną umowę. W Wydzierżawię ten wybór dokonywany jest na początku, żeby generator nie dobrał klauzul z niewłaściwego rodzaju umowy.
Czynsz, waloryzacja i kaucja w najmie magazynu
Umowy magazynowe zawiera się często na kilka lat, więc czynsz powinien mieć zasadę waloryzacji, na przykład coroczną według wskaźnika inflacji ogłaszanego przez GUS. Gotowe pismo i wyliczenie przygotujesz według strony waloryzacja czynszu. Kaucja w magazynach jest zwykle wyższa niż w mieszkaniach i obejmuje koszty ewentualnego sprzątania oraz napraw posadzki, ścian i bram. Rejestr kaucji i gwarancji z terminami zwrotu prowadzi plan Portfel. Kalendarz terminów przypomina na maila o końcu umowy, waloryzacji i zwrocie kaucji.
- waloryzacja czynszu raz w roku,
- koniec umowy z przypomnieniem z wyprzedzeniem,
- zwrot kaucji po odbiorze powierzchni i rozliczeniu należności.
Najczęstsze błędy wynajmującego
Najczęściej brakuje opisu stanu hali i protokołu przekazania, więc po wyprowadzce najemcy nie wiadomo, jakie uszkodzenia są nowe. Drugi błąd to brak zapisu o rodzaju towarów, przez co w hali pojawiają się produkty, których nie obejmuje ubezpieczenie budynku. Trzeci to niejasny podział kosztów mediów i opłat za wywóz odpadów. Czwarty to brak zasad podnajmu, a to częsta praktyka w magazynach, gdy najemca dzieli powierzchnię z partnerem. Zasady podnajmu w lokalach niemieszkalnych opisujemy na stronie umowa najmu lokalu użytkowego. Przy odbiorze powierzchni pomaga protokół zdawczo odbiorczy ze zdjęciami i stanami liczników.
Jeśli prowadzisz kilka hal i boksów, sprawdź cennik. Dokumenty są przygotowane na podstawie Kodeksu cywilnego jako wzór do uzupełnienia danymi stron. To wzór dokumentu, nie porada prawna.
Najczęściej zadawane pytania
Przy umowie zawartej na czas dłuższy niż rok forma pisemna jest wymagana, a jej brak powoduje, że umowa jest uznawana za zawartą na czas nieoznaczony. Poza tym pisemna umowa jest najlepszym dowodem ustaleń.
Co do zasady najemca, który sam zarządza towarem. Umowa powinna jasno wskazywać, kto ubezpiecza budynek, a kto mienie ruchome, i jakie są limity odpowiedzialności.
Nie. Umowa powinna określać dozwolony rodzaj towarów, a składowanie materiałów niebezpiecznych wymaga odrębnej zgody i spełnienia wymogów przeciwpożarowych.
Tak, jeśli umowa zawiera klauzulę waloryzacyjną. Wydzierżawię wylicza waloryzację wskaźnikiem GUS i przygotowuje pismo do najemcy.