Umowa dzierżawy gruntu z czynszem, okresem i zwrotem
Umowa dzierżawy gruntu porządkuje trzy sprawy, które najczęściej kończą się sporem: ile i kiedy płaci dzierżawca, na jaki czas oddajesz ziemię i co dzieje się z nakładami oraz stanem gruntu przy zwrocie. W Wydzierżawię wybierasz rodzaj gruntu, wpisujesz czynsz i okres, a dostajesz umowę z załącznikami i kalendarzem terminów, w którym jest też waloryzacja. Dokument opiera się na Kodeksie cywilnym i jest wzorem do uzupełnienia, nie poradą prawną.
Jak opisać grunt w umowie dzierżawy
Podstawą jest dokładne oznaczenie przedmiotu. Wpisz numer działki ewidencyjnej, obręb, gminę, powierzchnię i numer księgi wieczystej. Jeżeli dzierżawisz tylko część działki, dołącz mapę lub szkic z zaznaczoną częścią, bo inaczej nie da się jednoznacznie wskazać granic. Dla gruntu rolnego opisz też klasę użytku i dotychczasowy sposób użytkowania. Dla gruntu pod plac składowy, parking albo reklamę opisz dojazd i ogrodzenie.
Jeżeli grunt jest rolny, przejdź do podstrony o umowie dzierżawy gruntu rolnego, gdzie opisane są prawa dzierżawcy i dopłaty. Jeżeli ma stanąć na nim instalacja energetyczna, zajrzyj na stronę o dzierżawie ziemi pod fotowoltaikę.
Czynsz dzierżawny i jego waloryzacja
Czynsz może być ustalony w pieniądzach, w świadczeniu rzeczowym albo w obu formach razem. Najczęściej wpisuje się kwotę roczną dzieloną na raty, z terminem płatności i numerem rachunku. Aby po kilku latach czynsz nie tracił wartości, dodaje się klauzulę waloryzacyjną odwołującą się do średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego publicznie. Pismo informujące dzierżawcę o nowej kwocie przygotujesz według opisu na stronie o waloryzacji czynszu.
- Kwota czynszu i waluta, forma płatności, rachunek.
- Termin każdej raty i odsetki za opóźnienie.
- Zasada waloryzacji: kiedy i jakim wskaźnikiem.
- Zasady zmiany czynszu bez aneksu albo wyłącznie przez aneks.
Okres dzierżawy i wypowiedzenie umowy
Umowa może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. Dzierżawa na czas oznaczony dłuższy niż trzydzieści lat po upływie tego terminu uważana jest za zawartą na czas nieoznaczony. Umowa zawarta na czas dłuższy niż rok powinna mieć formę pisemną, inaczej uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Przy dzierżawie na czas nieoznaczony strony ustalają terminy wypowiedzenia. Zaległości w czynszu dają wydzierżawiającemu podstawę do wypowiedzenia na warunkach z Kodeksu cywilnego, zwykle po dodatkowym wezwaniu do zapłaty, dlatego warto dopisać do umowy własną procedurę wezwania. Wszystkie te progi warto wpisać do umowy i do kalendarza.
Nakłady i zwrot gruntu
Dzierżawca często inwestuje w grunt, na przykład w drenaż, ogrodzenie, utwardzenie albo przyłącze. Jeżeli umowa milczy, po zakończeniu dzierżawy pojawia się spór, czy wydzierżawiający ma zwrócić nakłady i w jakiej wysokości. Dlatego w umowie określ, na jakie nakłady dzierżawca potrzebuje zgody na piśmie, czy podlegają zwrotowi, czy dzierżawca może je zabrać, a także jaki stan gruntu ma być przywrócony przy zwrocie. Zwrot kończy protokół ze zdjęciami i opisem stanu, który wykonasz według wzoru z podstrony protokół zdawczo odbiorczy.
Załączniki do umowy dzierżawy gruntu
- Wypis z rejestru gruntów lub wyciąg z księgi wieczystej.
- Mapa albo szkic z zaznaczoną częścią dzierżawioną.
- Protokół zdawczo odbiorczy z opisem stanu gruntu.
- Zgoda współwłaściciela, gdy grunt ma kilku właścicieli.
- Pełnomocnictwo, gdy stronę reprezentuje pełnomocnik.
- Wykaz nakładów, na które dzierżawca ma zgodę.
Terminy w kalendarzu dzierżawy gruntu
Wydzierżawię przypomina mailem o płatności każdej raty czynszu, o dacie waloryzacji, o końcu okresu dzierżawy, o terminach wypowiedzenia i o zwrocie kaucji. Dzięki temu nie dochodzi do przedłużenia umowy przez milczące kontynuowanie, jeżeli nie tego chcesz.
Najczęstsze błędy wydzierżawiającego grunt
- Zbyt ogólny opis działki, bez oznaczenia granic dzierżawionej części.
- Brak waloryzacji, więc czynsz po kilku latach nie odpowiada rynkowi.
- Nieopisane nakłady i brak zasad zwrotu gruntu.
- Brak zapisu o poddzierżawie.
- Dzierżawa bez zgody współwłaściciela.
- Brak protokołu przekazania z opisem stanu.
Analizę gotowej umowy od drugiej strony wykonasz w planie Portfel, a pozostałe umowy tego typu znajdziesz na stronie o umowie dzierżawy.
Faq
Tak. Czynsz może być ustalony w pieniądzach albo w świadczeniach innego rodzaju, na przykład w plonach. W umowie opisz wtedy ilość, jakość i termin dostarczenia.
Strony ustalają to w umowie. Wydzierżawiający nadal jest właścicielem, więc umowa powinna wskazać, czy dzierżawca zwraca mu podatek, czy opłaca go samodzielnie.
Co do zasady tak, w formie pisemnej. Forma aktu notarialnego bywa potrzebna w szczególnych sytuacjach, na przykład gdy strony chcą ujawnić prawo w księdze wieczystej na dłuższy okres, a o tym warto zdecydować indywidualnie.
Nie. To wzór dokumentu przygotowany na podstawie Kodeksu cywilnego i do uzupełnienia danymi stron.
Przygotuj umowę dzierżawy gruntu
Wybierz rodzaj gruntu, wpisz czynsz i okres, a umowa z załącznikami i kalendarzem terminów pojawi się w podglądzie.