Umowa podnajmu lokalu użytkowego
Umowa podnajmu lokalu użytkowego pozwala najemcy oddać sklep, biuro albo gabinet w użytkowanie osobie trzeciej, zwykle za zgodą wynajmującego zapisaną w umowie głównej lub w osobnym dokumencie. Najważniejsze są trzy zapisy: zgoda właściciela, czynsz podnajmu i zakończenie podnajmu najpóźniej razem z najmem. W Wydzierżawię przygotowujesz umowę podnajmu razem ze zgodą wynajmującego i protokołem przekazania, a kalendarz pilnuje terminów obu umów. To wzór do uzupełnienia, nie porada prawna.
Kiedy potrzebujesz umowy podnajmu lokalu użytkowego
Podnajem pojawia się, gdy najemca ma za dużo miejsca, zamyka oddział, przenosi działalność albo chce przekazać część lokalu partnerowi. Gabinet dzielony przez dwóch specjalistów, stanowisko w salonie, biuro w coworkingu, magazyn przy sklepie: to typowe układy. Dla najemcy to sposób na obniżenie własnego czynszu. Dla podnajemcy szybki dostęp do lokalu bez negocjowania nowej umowy z właścicielem.
Dla wynajmującego podnajem to ryzyko, więc dobrze go uporządkować: wie, kto faktycznie korzysta z lokalu, i zachowuje odpowiedzialność najemcy za całość. Jeśli sam wynajmujesz lokal i chcesz ustalić zasady od początku, zacznij od strony umowa najmu lokalu użytkowego.
Zgoda wynajmującego na podnajem
Kodeks cywilny wiąże możliwość podnajmu ze zgodą wynajmującego, a umowa główna może ją wyłączyć albo uzależnić od warunków. Podnajem bez wymaganej zgody daje wynajmującemu podstawę do wypowiedzenia najmu, w skrajnym przypadku bez zachowania terminów po wezwaniu do zaprzestania naruszeń. Dlatego zgodę zbierz na piśmie, przed podpisaniem podnajmu, i dołącz ją do umowy.
W dobrej zgodzie wpisz: dane podnajemcy, powierzchnię objętą podnajmem, okres, rodzaj działalności i informację, że odpowiedzialność najemcy wobec wynajmującego się nie zmienia. Wynajmujący, który odmawia, powinien mieć powód zapisany w umowie głównej. Gdy umowa milczy, sprawdź jej treść z prawnikiem, zanim oddasz lokal.
Co powinna zawierać umowa podnajmu lokalu użytkowego
- Strony: najemca jako podnajmujący i podnajemca, z danymi firm i osób reprezentujących.
- Przedmiot: adres, powierzchnia, wskazanie części lokalu i pomieszczeń wspólnych.
- Powołanie na umowę główną i zgodę wynajmującego, najlepiej z datą i numerem dokumentu.
- Czynsz podnajmu, opłaty za media i sposób rozliczania liczników.
- Okres obowiązywania, nie dłuższy niż najem, oraz zasady wypowiedzenia.
- Kaucja i zasady jej zwrotu.
- Dozwolony rodzaj działalności i zakaz dalszego podnajmu bez zgody.
- Stan lokalu opisany w protokole przekazania.
Gotowy układ dostajesz w programie, a brakujące pola wskazuje formularz, więc nie pomijasz pozycji, które potem rodzą spór.
Czynsz, media i kaucja w podnajmie
Czynsz podnajmu może być wyższy, równy albo niższy niż czynsz płacony wynajmującemu, to kwestia umowy między najemcą a podnajemcą. Zapisz kwotę netto i VAT, termin płatności oraz zasady waloryzacji. Media rozlicza się najczęściej według liczników albo ryczałtem, ale wybrany sposób musi wynikać z umowy. Przy rozliczeniach ryczałtowych dopisz coroczne wyrównanie, bo inaczej jedna ze stron dopłaca bez podstawy.
Kaucja od podnajemcy zabezpiecza najemcę przed jego własną odpowiedzialnością wobec właściciela, więc jej wysokość dostosuj do ryzyka i kosztu przywrócenia lokalu. Podobnie jak przy najmie, termin zwrotu zapisz w dniach od odbioru lokalu. Szerzej o zasadach kaucji piszemy w artykule kaucja przy najmie lokalu użytkowego.
Odpowiedzialność i zakończenie podnajmu
Podnajemca nie wchodzi w relację z wynajmującym, ale wynajmujący zwykle ma prawo żądać od niego opuszczenia lokalu, gdy najem się kończy. Zapisz więc wprost, że wygaśnięcie najmu kończy podnajem, i podaj termin wydania lokalu. Odbiór potwierdź protokołem według strony protokół zdawczo odbiorczy lokalu użytkowego, ze zdjęciami i licznikami. Jeśli najem kończy się wypowiedzeniem, najemca przygotowuje pismo według strony wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego i od razu informuje podnajemcę.
Najczęstsze błędy przy podnajmie lokalu
- Podnajem bez pisemnej zgody wynajmującego.
- Okres podnajmu dłuższy niż okres najmu głównego.
- Brak opisu, która część lokalu jest przedmiotem podnajmu.
- Niedopasowane zasady wypowiedzenia w obu umowach.
- Brak protokołu przekazania i odczytów liczników.
- Rozliczanie mediów bez wskazania sposobu pomiaru.
Najczęściej zadawane pytania
Tak, jeśli umowa tego nie zabrania, a wynajmujący wyrazi zgodę, gdy jest ona wymagana. Najlepiej uzyskać zgodę na piśmie przed podpisaniem podnajmu i dołączyć ją do umowy.
Zwykle tak. Kodeks cywilny wiąże podnajem ze zgodą wynajmującego, a umowa główna może go wyłączyć albo ograniczyć. Podnajem bez wymaganej zgody może być powodem wypowiedzenia najmu.
Nie na dłużej niż trwa najem główny, bo podnajem kończy się razem z nim. Zapisz okres w umowie i zaznacz, że wygaśnięcie najmu oznacza obowiązek wydania lokalu.
Tak. W planach Start, Portfel i Zarządca pobierasz dokumenty w formacie PDF i DOCX do edycji.
Przygotuj umowę podnajmu lokalu użytkowego
Wpisz dane stron, powierzchnię i czynsz, dołącz zgodę wynajmującego, a umowa w PDF będzie gotowa do podpisu.