Umowa najmu mieszkania dopasowana do Twojego najemcy
Umowa najmu mieszkania jest dokumentem, do którego wracasz przy każdym sporze o czynsz, kaucję albo stan lokalu. Wydzierżawię buduje ją z gotowych klauzul według Twoich odpowiedzi: rodzaj najmu, czynsz, okres, waloryzacja. Do umowy dostajesz załączniki i kalendarz terminów, więc nic nie zależy od pamięci.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego w skrócie
Najem lokalu mieszkalnego regulują przepisy Kodeksu cywilnego o najmie oraz ustawa o ochronie praw lokatorów. Umowa zawarta na czas dłuższy niż rok powinna mieć formę pisemną, a jeśli tej formy nie zachowano, uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Dlatego w praktyce umowę zawsze spisuje się na papierze lub w dokumencie podpisanym przez obie strony. Z umowy ma wynikać, kto jest stroną, jaki lokal jest przedmiotem najmu, na jaki czas i za jaki czynsz.
- dane stron i osób, które będą mieszkać razem z najemcą,
- adres lokalu, powierzchnia, wyposażenie, pomieszczenia przynależne, takie jak piwnica czy miejsce postojowe,
- czynsz najmu, termin płatności i rachunek wynajmującego,
- opłaty dodatkowe za media i koszty zarządu nieruchomością oraz sposób ich rozliczania,
- kaucja i termin jej zwrotu,
- zasady wypowiedzenia, terminy i skutki zwłoki w zapłacie.
Najem zwykły a okazjonalny
Najem zwykły daje elastyczność i jest prostszy. Wystarczy umowa, protokół i kaucja. Jego słabą stroną jest eksmisja: gdy najemca nie wyprowadza się dobrowolnie, wynajmujący musi uzyskać wyrok sądu, a w wielu sytuacjach sąd przyznaje lokatorowi uprawnienie do lokalu socjalnego. Najem okazjonalny rozwiązuje ten problem przez dodatkowe dokumenty, ale wymaga wizyty u notariusza i zgłoszenia do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. Zasady najmu okazjonalnego opisujemy na stronie umowa najmu okazjonalnego.
Wybór zależy od najemcy i od Twojej tolerancji ryzyka. Dla krótkiego najmu zaufanej osoby zwykła umowa często wystarcza. Dla najmu z większym ryzykiem zaległości, najmu pokojów albo mieszkań o wysokiej wartości wiele osób woli dodatkowe zabezpieczenie. W Wydzierżawię przełączasz rodzaj najmu jednym wyborem, a generator dobiera klauzule i listę załączników.
- najem zwykły, bez dodatkowych dokumentów, z kaucją i protokołem,
- najem okazjonalny, z trzema dokumentami pakietu i zgłoszeniem do urzędu skarbowego,
- obie wersje z tą samą biblioteką klauzul o czynszu, mediach i odpowiedzialności za szkody.
Kaucja i protokół zdawczo odbiorczy
Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza kaucję do dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a po zakończeniu najmu wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności. Aby takie potrącenie miało podstawę, trzeba umieć wykazać stan lokalu przy wydaniu. Pomaga w tym protokół zdawczo odbiorczy ze zdjęciami i stanami liczników, który strony podpisują przy odbiorze kluczy i przy zwrocie.
W kalendarzu terminów widzisz datę zwrotu kaucji dla każdej umowy, więc nie przegapisz terminu, od którego zależy spór o odsetki.
Waloryzacja czynszu i zakończenie umowy
Jeśli umowa trwa dłużej niż rok, warto wpisać zasady zmiany czynszu. Najczęściej stosuje się coroczną waloryzację wskaźnikiem inflacji publikowanym przez GUS, a pismo do najemcy i wyliczenie przygotowuje się według strony waloryzacja czynszu. Umowę na czas nieoznaczony wypowiada się w terminach z umowy i przepisów, a umowy na czas oznaczony kończą się z upływem terminu. Zasady wypowiedzenia przez wynajmującego opisuje strona wypowiedzenie umowy najmu.
Najczęstsze błędy wynajmującego
Najczęstszy błąd to przepisana z internetu umowa, która nie pasuje do sytuacji, na przykład wzór bez zapisu o osobach zamieszkujących lub bez zasad rozliczania mediów. Drugi to brak protokołu z przekazania lokalu, przez który nie da się udowodnić zniszczeń. Trzeci to kaucja bez zapisu, kiedy i jak jest zwracana, oraz czynsz bez jasnego terminu i rachunku. Zdarzają się też umowy z klauzulami, które ustawa uznaje za niedozwolone i które nie wiążą stron. Wydzierżawię trzyma jedną bibliotekę klauzul, a w planach Portfel i Zarządca analizuje także cudze umowy i wskazuje zapisy ryzykowne dla wynajmującego.
Jeśli prowadzisz kilka lokali, cennik pokazuje, który plan pokrywa Twój portfel. Dokumenty są przygotowane na podstawie Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów jako wzór do uzupełnienia danymi stron. To wzór dokumentu, nie porada prawna.
Najczęściej zadawane pytania
Przy najmie na czas dłuższy niż rok forma pisemna jest wymagana, a jej brak powoduje, że umowa jest uznawana za zawartą na czas nieoznaczony. W najmie okazjonalnym pisemna forma jest warunkiem ważności.
Do dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Umowa powinna określać termin zwrotu, a ustawa przewiduje zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.
Przepisy tego nie nakazują, ale protokół zdawczo odbiorczy jest najlepszym dowodem stanu lokalu i liczników, więc warto go dołączyć do każdej umowy.
Tak, jeśli umowa przewiduje waloryzację albo strony zawrą aneks. Wydzierżawię liczy waloryzację wskaźnikiem GUS i przygotowuje pismo do najemcy.