Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego przez wynajmującego
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego wynajmujący pisze najczęściej wtedy, gdy najemca zalega z czynszem albo umowa na czas nieoznaczony dobiega końca. Pismo z błędnym terminem lub bez dowodu doręczenia nie kończy najmu, a każdy miesiąc zwłoki to kolejny czynsz, którego możesz nie odzyskać. Wydzierżawię przygotowuje pismo dla lokalu usługowego, handlowego albo biurowego z właściwym terminem, wezwaniem do zapłaty i miejscem na dowód doręczenia, a kalendarz pilnuje daty skutku. To wzór oparty na Kodeksie cywilnym, nie porada prawna.
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu użytkowego
Najem lokalu użytkowego nie podlega ustawie o ochronie praw lokatorów, więc wynajmujący nie potrzebuje ustawowej przyczyny, żeby zakończyć najem na czas nieoznaczony. Wystarczy zachować termin wypowiedzenia. Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach, które przewiduje sama umowa albo Kodeks cywilny. Dlatego pierwszą czynnością jest sprawdzenie własnej umowy.
- Najem na czas nieoznaczony: wypowiedzenie z zachowaniem terminu z umowy albo terminu ustawowego.
- Najem na czas oznaczony: wypowiedzenie tylko w przypadkach z umowy lub z przepisów.
- Zwłoka z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności: wypowiedzenie bez zachowania terminów, po wcześniejszym uprzedzeniu.
- Używanie lokalu sprzecznie z umową lub podnajem bez zgody: podstawa wypowiedzenia, jeśli umowa tak stanowi.
Terminy wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego
Gdy umowa nie mówi inaczej, najem na czas nieoznaczony przy czynszu płatnym miesięcznie wypowiada się na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Strony mogą skrócić ten okres albo go wydłużyć, dlatego wiele umów handlowych przewiduje jeden, trzy albo sześć miesięcy. Umowa zawarta na ponad dziesięć lat jest po upływie tego okresu traktowana jak umowa na czas nieoznaczony i można ją wypowiedzieć w zwykłym trybie.
| Sytuacja | Termin | Co trzeba zrobić |
|---|---|---|
| Czas nieoznaczony, brak zapisu w umowie | 3 miesiące na koniec miesiąca | Pismo doręczone najemcy przed początkiem okresu |
| Czas nieoznaczony, termin z umowy | Zgodnie z umową | Sprawdź, czy umowa wymaga formy pisemnej |
| Zaległość za 2 pełne okresy płatności | Bez zachowania terminów | Najpierw pisemne uprzedzenie i miesiąc na zapłatę |
| Czas oznaczony | Tylko w przypadkach z umowy lub przepisów | Powołaj konkretną podstawę |
Termin liczy się od doręczenia pisma, nie od jego wysłania. Dlatego liczy się dowód odbioru, a kalendarz w Wydzierżawię wylicza datę skutku po wpisaniu daty doręczenia.
Wypowiedzenie z powodu zaległości w czynszu
To najczęstszy powód wypowiedzeń w najmie lokali usługowych. Wynajmujący może zakończyć najem bez zachowania terminów, jeśli najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Warunek formalny jest jeden i często pomijany: najpierw pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenie dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty. Dopiero po jego bezskutecznym upływie wysyłasz właściwe wypowiedzenie.
W praktyce to dwa pisma w odstępie miesiąca. Wydzierżawię przygotowuje oba z tych samych danych umowy i wpisuje do kalendarza obie daty, więc nie liczysz terminów ręcznie. Warto też od razu przygotować wezwanie do zapłaty z odsetkami, które przerywa spór o to, czy najemca wiedział o zadłużeniu.
Co powinno zawierać wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego
- Dane wynajmującego i najemcy oraz dokładne oznaczenie lokalu.
- Data i numer umowy najmu oraz ewentualnych aneksów.
- Jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu z datą, w której najem się kończy.
- Podstawa wypowiedzenia, czyli zapis umowy albo przepis, i opis faktów.
- Wezwanie do wydania lokalu w stanie opisanym w protokole zdawczo odbiorczym.
- Informacja o rozliczeniu kaucji, mediów i nakładów.
- Podpis osoby uprawnionej do reprezentacji i sposób doręczenia.
Dla firm wynajmujących przez spółkę ważny jest ostatni punkt. Pismo podpisane przez osobę bez umocowania najemca może zakwestionować, więc w Wydzierżawię wpisujesz osobę reprezentującą raz i program używa jej danych w kolejnych dokumentach.
Co dalej po wypowiedzeniu najmu lokalu
Samo pismo kończy sprawę dopiero wtedy, gdy lokal wraca do wynajmującego w opisanym stanie. Umów termin odbioru, sporządź protokół zdawczo odbiorczy z odczytami liczników i listą usterek, rozlicz kaucję i media oraz zamknij umowę w kalendarzu. Jeśli najemca nie opuszcza lokalu, droga prowadzi przez sąd, dlatego dowody doręczenia i wezwań trzeba mieć w komplecie.
Kolejny najemca to kolejna umowa. Przygotujesz ją według strony umowa najmu lokalu użytkowego, a przy czynszu zmienianego co roku dodasz klauzulę z strony waloryzacja czynszu. Ogólne pismo dla mieszkań opisujemy na stronie wypowiedzenie umowy najmu.
Najczęściej zadawane pytania
Pisemnie, z zachowaniem terminu z umowy albo terminu ustawowego, czyli zwykle trzech miesięcy na koniec miesiąca przy czynszu płatnym miesięcznie. Pismo musi trafić do najemcy, a termin biegnie od doręczenia, więc zachowaj dowód odbioru.
Przy najmie na czas nieoznaczony nie, wystarczy zachować termin. Przy najmie na czas oznaczony potrzebna jest podstawa wskazana w umowie albo w przepisach, którą należy powołać w piśmie.
Tak, gdy najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Najpierw musisz go jednak uprzedzić na piśmie i wyznaczyć dodatkowy miesiąc na zapłatę.
Kodeks cywilny nie wymaga konkretnej formy wysyłki, ale polecony z potwierdzeniem odbioru, kurier albo pokwitowanie z podpisem najemcy dają dowód doręczenia, którego będziesz potrzebować w razie sporu.