Najemca nie płaci czynszu. Co zrobić krok po kroku

Zacznij od ustalenia faktów. Sprawdź, za jaki okres czynsz jest niezapłacony, czy najemca wpłacił część należności i czy opłaty dodatkowe są zaległe razem z czynszem. Zapisz kwoty i daty, bo wszystkie kolejne pisma będą się do nich odwoływać. Krótki kontakt telefoniczny albo mailowy bywa rozsądny, ale nie zastępuje pisma, bo ustnie nie da się wyznaczyć terminu ani udowodnić, że najemca wiedział o zadłużeniu.

Wezwanie do zapłaty to pierwsze pismo w sprawie. Wskazujesz w nim kwotę zaległości, okres, za który jest należna, termin zapłaty i numer rachunku, a także odsetki za opóźnienie. Wysyłasz je w sposób, który daje dowód doręczenia. Samo wezwanie nie kończy najmu, ale buduje dokumentację, która przyda się przy wypowiedzeniu, a w razie potrzeby także w sądzie.

Gdy zaległość obejmuje co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Przy najmie lokalu użytkowego Kodeks cywilny wymaga jednak, by wcześniej uprzedzić najemcę na piśmie i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty. W najmie mieszkań ustawa o ochronie praw lokatorów mówi o zaległości za co najmniej trzy pełne okresy płatności i o wezwaniu do zapłaty w terminie miesiąca. Dlatego rodzaj lokalu decyduje o tym, który próg stosujesz.

Jeśli po upływie dodatkowego terminu najemca nadal nie zapłacił, wysyłasz wypowiedzenie. Pismo wskazuje przyczynę, datę zakończenia najmu i wezwanie do wydania lokalu. W najmie mieszkań musi też zawierać pouczenie o możliwości wniesienia sprzeciwu. Szczegóły i wzór opisujemy na stronach wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego oraz wypowiedzenie umowy najmu.

Termin biegnie od doręczenia, nie od wysłania. List polecony z potwierdzeniem odbioru, kurier albo pokwitowanie z podpisem najemcy to podstawowe dowody. Gdy najemca nie odbiera przesyłki, dowody awizo też mają znaczenie, więc nie wyrzucaj zwrotek. Najczęstszy błąd to liczenie miesiąca od dnia nadania wezwania, przez co wypowiedzenie wychodzi o kilka dni za wcześnie i jest skuteczne dopiero po powtórzeniu procedury.

Po upływie terminu wypowiedzenia wynajmujący ma prawo żądać wydania lokalu, ale nie wolno mu samemu wymieniać zamków ani wynosić rzeczy najemcy. Jeśli lokal nie zostanie wydany dobrowolnie, pozostaje droga sądowa. Przy najmie okazjonalnym egzekucja jest prostsza dzięki oświadczeniu najemcy w akcie notarialnym, o czym piszemy w artykule najem okazjonalny co to jest. Jeśli lokal zostaje wydany, sporządź protokół zdawczo odbiorczy, rozlicz kaucję z zaległościami i media według liczników.

Kaucja zabezpiecza zaległości, więc po odbiorze lokalu wynajmujący potrąca z niej niezapłacony czynsz, media i koszty napraw, a resztę zwraca najemcy. W najmie mieszkań kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu. Jeśli umowa przewiduje poręczenie albo gwarancję bankową, wezwanie do zapłaty kierujesz także do poręczyciela, a termin i sposób zgłoszenia roszczenia zależą od treści tego zabezpieczenia. Dlatego przy umowach na lokale użytkowe, gdzie czynsze są wyższe, warto je mieć zapisane już w umowie.

Tak. Jeśli umowa nie przewiduje innej stawki, wynajmującemu należą się odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia następującego po terminie płatności. Umowa może wprowadzić własną stawkę, ale w stosunkach z konsumentami obowiązują ograniczenia. W wezwaniu do zapłaty podaj kwotę główną i sposób liczenia odsetek, a bieżące wyliczenie dołącz do ostatecznego rozliczenia przy zwrocie lokalu.

Nie. Odcięcie mediów, wymiana zamków i wyniesienie rzeczy najemcy bez wyroku mogą zostać uznane za naruszenie posiadania, a wynajmujący odpowiada wtedy za szkodę i narusza przepisy. Nacisk na najemcę ma być wyłącznie formalny: wezwania, wypowiedzenie, a w razie potrzeby pozew. To wolniejsza droga, ale jedyna, która nie obraca sprawy przeciwko wynajmującemu.

Większość zaległości zaczyna się od drobnej zwłoki, która nie została opisana w piśmie. Pomagają trzy rzeczy. Po pierwsze, kaucja w wysokości dostosowanej do rodzaju lokalu. Po drugie, jasny zapis w umowie o terminach płatności i odsetkach. Po trzecie, kalendarz, który przypomina o dniu płatności i o każdym terminie procedury. Przy portfelu kilku lokali sprawdzaj płatności co miesiąc w jednym miejscu, na przykład w osobnym programie do rozliczania czynszów, który prowadzi stronę finansową najemców, podczas gdy dokumenty i terminy pilnuje Wydzierżawię.

W Wydzierżawię wprowadzasz dane umowy raz i generujesz wezwanie do zapłaty, uprzedzenie, wypowiedzenie i protokół z tych samych danych. Kalendarz liczy datę końca dodatkowego terminu i datę skutku wypowiedzenia, a przypomnienia mailowe pilnują, by żaden termin nie minął niezauważony. Dla wynajmującego z kilkoma lokalami to różnica między jednym wieczorem pracy a kilkoma godzinami przy każdym najemcy. Cennik znajdziesz na stronie cennik, a opis dla zarządców na stronie dla zarządców najmu.

Treść tego artykułu to materiał informacyjny, nie porada prawna. W sprawach spornych lub o dużej wartości warto skonsultować dokumenty z prawnikiem.