Najem okazjonalny co to jest w praktyce
Najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Może ją zawrzeć wynajmujący, który jest właścicielem lokalu, ale też osoba prowadząca najem w ramach swojej działalności. Najemcą jest osoba fizyczna, która ma gdzie mieszkać po wyprowadzce z wynajmowanego lokalu.
Różnica wobec zwykłego najmu leży w zabezpieczeniach. Najemca składa oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy. Dzięki temu wynajmujący nie musi najpierw prowadzić długiego procesu o eksmisję, żeby uzyskać tytuł do przymusowego opróżnienia lokalu.
- umowa musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności,
- czas trwania nie może przekraczać 10 lat,
- najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego,
- wynajmujący zgłasza umowę do urzędu skarbowego.
Z czego składa się pakiet najmu okazjonalnego
Sama umowa to dopiero początek. Prawidłowy najem okazjonalny wymaga kompletu załączników, a brak któregokolwiek z nich może pozbawić wynajmującego korzyści, dla których wybrał tę formę. W pakiecie są trzy dokumenty.
- umowa najmu okazjonalnego, w której strony wskazują lokal, czynsz, kaucję i okres najmu,
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i obowiązku opróżnienia lokalu, wraz ze wskazaniem innego lokalu, do którego najemca się wyprowadzi,
- oświadczenie właściciela tego lokalu zastępczego o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.
Wzór umowy i oświadczeń znajdziesz na stronie umowa najmu okazjonalnego. Wizyta u notariusza dotyczy oświadczenia najemcy. Szczegóły tej części procesu opisujemy na stronie najem okazjonalny u notariusza.
Zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni
Najem okazjonalny ma jeden termin, którego nie wolno przeoczyć. Wynajmujący ma 14 dni od dnia zawarcia umowy na zgłoszenie jej naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla wynajmującego. W zgłoszeniu podaje się dane stron i lokalu, a także informację o zawarciu umowy w trybie najmu okazjonalnego.
Zgłoszenie służy dwóm celom. Po pierwsze, jest elementem wymaganym, żeby umowa była skuteczna jako najem okazjonalny. Po drugie, porządkuje obowiązki podatkowe wynajmującego. Warto więc wpisać datę podpisania do kalendarza jeszcze tego samego dnia i policzyć 14 dni od razu.
Drugim terminem do pilnowania jest koniec umowy. Jeśli wynajmujący chce zakończyć najem, powinien z wyprzedzeniem zaplanować wezwanie do opróżnienia lokalu zgodnie z oświadczeniem najemcy. Dobrze mieć przypomnienie na kilka tygodni przed datą końca.
Kaucja przy najmie okazjonalnym
Ustawa pozwala zabezpieczyć najem kaucją, której wysokość nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Kaucja służy pokryciu zaległości w czynszu i opłatach oraz kosztów naprawy szkód ponad zwykłe zużycie. Po zakończeniu najmu wynajmujący zwraca ją, po potrąceniu należności, w terminie określonym w ustawie.
W umowie warto opisać, do czego kaucja służy, jak będzie rozliczana i w jakim terminie wróci do najemcy. Do rozliczenia przyda się protokół zdawczo odbiorczy ze zdjęciami i stanami liczników, który porównuje stan przy wydaniu i przy zwrocie. Wzór opisujemy na stronie protokół zdawczo odbiorczy.
Kiedy najem okazjonalny ma sens, a kiedy nie
Najem okazjonalny najbardziej opłaca się wynajmującym, którzy chcą mieć pewność odzyskania lokalu w razie konfliktu. Jest wygodny przy najmie krótko i średnioterminowym, gdy najemca pochodzi spoza okolicy albo gdy wynajmujący planuje własny powrót do mieszkania.
Jest też kilka ograniczeń. Najemca musi mieć lokal zastępczy, do którego może się wyprowadzić, więc nie każdy kandydat będzie w stanie dostarczyć zgodę właściciela takiego lokalu. Dochodzi koszt notarialnego oświadczenia, który zwykle ponosi najemca albo strony dzielą go po połowie. Przy najmie na okres dłuższy niż 10 lat ta forma nie wchodzi w grę.
- zwykły najem wybierz, gdy zależy Ci na prostocie i długiej współpracy,
- najem okazjonalny wybierz, gdy ważniejsza jest szybka ścieżka odzyskania lokalu,
- przy wątpliwościach porównaj oba warianty na stronie umowa najmu mieszkania.
Najczęstsze błędy wynajmujących
Większość problemów z najmem okazjonalnym wynika z niedopilnowania formalności, a nie z samego przepisu.
- umowa bez formy pisemnej albo bez wszystkich załączników,
- oświadczenie najemcy złożone w zwykłej formie zamiast aktu notarialnego,
- brak zgody właściciela lokalu zastępczego albo nieaktualny adres tego lokalu,
- spóźnione zgłoszenie do urzędu skarbowego po upływie 14 dni,
- czas najmu dłuższy niż 10 lat,
- brak protokołu zdawczo odbiorczego i późniejszy spór o stan lokalu.
Każdy z tych błędów da się wyłapać listą kontrolną przed podpisaniem. W Wydzierżawię pakiet ma stałą strukturę, a kalendarz terminów przypomina o zgłoszeniu i końcu umowy mailem.