Czy umowę na czas określony można wypowiedzieć
Zasada jest taka, że umowa na czas określony kończy się wraz z upływem terminu, na który ją zawarto. Wcześniejsze wypowiedzenie jest możliwe, gdy przewiduje je sama umowa albo gdy pozwala na to przepis szczególny. Dlatego pierwszą czynnością wynajmującego jest przeczytanie własnej umowy i sprawdzenie, czy zawiera klauzulę o wypowiedzeniu, jakie wskazuje przyczyny i jaki okres wypowiedzenia.
- Jeżeli umowa wprost wymienia przyczyny wypowiedzenia, możesz skorzystać z nich bez dodatkowych ustaleń.
- Jeżeli umowa milczy, pozostają przepisy ustawowe, które pozwalają na wypowiedzenie w ściśle opisanych przypadkach.
- Jeżeli żadna z przesłanek nie zachodzi, bezpieczniejszą drogą jest porozumienie stron i podpisanie krótkiego dokumentu o rozwiązaniu umowy.
Przyczyny, które pozwalają zakończyć najem wcześniej
W najmie lokali mieszkalnych wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów w sytuacjach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Najczęstsze to zaleganie z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niszczenie lokalu, zaniedbywanie obowiązków, które powoduje szkody, oraz wynajęcie lub oddanie lokalu w podnajem bez wymaganej zgody.
W przypadku zaległości z czynszem wynajmujący powinien najpierw pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty. Pominięcie tego kroku to jeden z najczęstszych powodów, dla których wypowiedzenie okazuje się nieskuteczne. Całą kolejność działań opisujemy w artykule najemca nie płaci czynszu.
Forma i treść pisma
Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego składa się na piśmie pod rygorem nieważności. Pismo musi wskazywać przyczynę wypowiedzenia, a w odniesieniu do lokali mieszkalnych także zawierać pouczenie o możliwości wniesienia sprzeciwu i o terminie na jego złożenie. Brak któregokolwiek z tych elementów daje najemcy mocny argument przeciwko skuteczności pisma.
- Dane stron i adres lokalu zgodne z umową.
- Data i numer umowy, której dotyczy wypowiedzenie.
- Konkretna przyczyna, opisana faktami, a nie ogólnikiem.
- Termin, z którym umowa ulega rozwiązaniu.
- Pouczenie wymagane ustawą oraz podpis wynajmującego.
Terminy wypowiedzenia
Terminy zależą od tego, co przewiduje umowa i jaki charakter ma najem. W mieszkaniach ustawa przewiduje terminy liczone do końca miesiąca kalendarzowego, a w razie wypowiedzenia z powodu zaległości lub nadużyć krótsze niż przy zwykłym wypowiedzeniu. W lokalach użytkowych strony mają większą swobodę i terminy ustalają w umowie, dlatego tam szczególnie liczy się staranne sformułowanie klauzuli na etapie podpisywania umowy.
Pismo najlepiej doręczyć w sposób, który pozwala udowodnić datę, na przykład listem poleconym albo za pisemnym potwierdzeniem odbioru. Termin biegnie od chwili, gdy najemca mógł zapoznać się z treścią.
Najczęstsze błędy wynajmującego
- Wypowiedzenie bez przyczyny w umowie na czas określony, gdy żadna klauzula ani przepis tego nie dopuszcza.
- Brak uprzedniego wezwania do zapłaty przy zaległościach z czynszem.
- Ogólnikowa przyczyna, na przykład sformułowanie o naruszeniu umowy bez wskazania, na czym polegało.
- Brak pouczenia o sprzeciwie w piśmie dotyczącym lokalu mieszkalnego.
- Wysłanie pisma na zły adres lub bez dowodu doręczenia.
- Wymiana zamków i wyniesienie rzeczy najemcy przed prawomocnym rozstrzygnięciem, co naraża wynajmującego na odpowiedzialność.
Jak przygotować poprawne pismo
Gotowy dokument oszczędza czas i zmniejsza ryzyko błędu formalnego. W naszym generatorze wybierasz rodzaj wypowiedzenia, uzupełniasz dane z umowy, a pismo powstaje z kompletem elementów wymaganych przepisami. Szczegółowy opis tego dokumentu znajdziesz na stronie wypowiedzenie umowy najmu. Jeżeli zaczynasz od nowa i chcesz uniknąć kłopotów na starcie, zobacz też umowę najmu okazjonalnego, która ułatwia późniejsze odzyskanie lokalu, oraz waloryzację czynszu przy umowach wieloletnich.
Treść tego artykułu to wzór opracowany na podstawie przepisów, a nie porada prawna. W sprawach spornych lub o dużej wartości warto skonsultować dokument z prawnikiem.