Umowa najmu na co zwrócić uwagę przed podpisaniem

Zacznij od podstaw, bo to tu zdarzają się najbardziej kosztowne pomyłki. Umowa powinna jednoznacznie wskazywać, kto jest wynajmującym i kto najemcą, z pełnymi danymi i numerami dokumentów tożsamości. Jeśli lokal ma kilku współwłaścicieli, wynajmować może jeden z nich tylko wtedy, gdy ma zgodę pozostałych albo pełnomocnictwo.

Przedmiot najmu opisz tak, żeby nikt nie miał wątpliwości, co jest wynajmowane.

Zapisz osobno czynsz najmu i opłaty dodatkowe, na przykład za media, czynsz administracyjny, wywóz odpadów. Określ, które opłaty najemca płaci razem z czynszem, a które bezpośrednio dostawcom. Wskaż termin płatności, numer rachunku i konsekwencje opóźnienia, w tym odsetki ustawowe.

Przy umowach na dłuższy okres warto dodać waloryzację. Klauzula waloryzacyjna określa, według jakiego wskaźnika i w jakim terminie czynsz może wzrosnąć, na przykład raz w roku według średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez GUS. Bez takiego zapisu zmiana czynszu wymaga aneksu albo wypowiedzenia warunków, a to bywa trudne.

Kaucja zabezpiecza wynajmującego przed zaległościami i szkodami. W najmie zwykłym lokalu mieszkalnego jej wysokość nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. W umowie opisz, na co kaucja może być zaliczona, kiedy i w jakiej formie zostanie zwrócona oraz co się stanie, jeśli koszty naprawy przekroczą jej wartość.

Najemca powinien zwrócić uwagę, czy umowa mówi o terminie zwrotu i czy rozlicza ewentualne potrącenia. Wynajmujący powinien pamiętać, że bez dokumentacji stanu lokalu trudno wykazać szkodę. Dlatego do kaucji pasuje protokół ze zdjęciami, o którym piszemy niżej.

Umowę można zawrzeć na czas oznaczony albo nieoznaczony. Zasada z Kodeksu cywilnego mówi, że umowa najmu zawarta na czas dłuższy niż rok powinna mieć formę pisemną, a w razie jej braku uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Dlatego pisemna umowa jest w interesie obu stron.

Sprawdź, na jakich warunkach umowę można rozwiązać.

Wzór pisma wypowiadającego znajdziesz na stronie wypowiedzenie umowy najmu.

Protokół zdawczo odbiorczy to najważniejszy załącznik, o którym ludzie zapominają. Opisuje stan lokalu w dniu wydania: ściany, podłogi, okna, sprzęty, klucze i stany liczników. Dobrze, gdy ma zdjęcia z datą.

Przy zwrocie lokalu spisujesz drugi protokół i porównujesz oba. Różnica ponad zwykłe zużycie to podstawa potrącenia z kaucji. Wzór opisujemy na stronie protokół zdawczo odbiorczy.

Zanim podpiszesz, rozstrzygnij, jaki rodzaj najmu pasuje do sytuacji. Zwykły najem jest prosty, ale odzyskanie lokalu od lokatora, który się nie wyprowadza, bywa długie. Najem okazjonalny daje szybszą drogę, ale wymaga oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, wskazania lokalu zastępczego i zgłoszenia do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. Porównanie obu opisujemy na stronach umowa najmu mieszkania i umowa najmu okazjonalnego.