Rozwiązanie umowy najmu a wypowiedzenie
Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem jednej ze stron. Wymaga zachowania terminu i, w wielu sytuacjach, wskazania przyczyny. Rozwiązanie za porozumieniem to dwustronna umowa, której podstawą jest zasada swobody umów z Kodeksu cywilnego. Strony mogą w ten sposób zakończyć najem w dowolnej chwili, także wtedy, gdy zwykłe wypowiedzenie nie byłoby możliwe, na przykład w umowie na czas oznaczony bez zastrzeżonego prawa wypowiedzenia.
To rozwiązanie dobrze sprawdza się, gdy najemca znalazł inne mieszkanie, wynajmujący sprzedaje lokal albo strony chcą skrócić okres wypowiedzenia. O wypowiedzeniu piszemy osobno na stronie wypowiedzenie umowy najmu.
Forma porozumienia
Porozumienie warto zawrzeć na piśmie, nawet jeśli umowa najmu była zwykłą umową. Pismo pozwala wykazać, kiedy najem się skończył i co strony uzgodniły. Kodeks cywilny wymaga formy pisemnej dla umów najmu na czas dłuższy niż rok, więc zakończenie takiej umowy również dobrze udokumentować.
Szczególna ostrożność dotyczy najmu okazjonalnego. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego jest częścią zabezpieczenia wynajmującego, dlatego przy porozumieniu w tym trybie wynajmujący powinien zadbać, żeby ustalenia o zwrocie lokalu były jednoznaczne. Szczegóły pakietu opisujemy na stronie umowa najmu okazjonalnego.
Co powinno zawierać porozumienie
Dobre porozumienie jest krótkie, ale kompletne.
- dane stron i oznaczenie umowy, która jest rozwiązywana, z datą jej zawarcia,
- dzień, w którym najem się kończy,
- termin wydania lokalu i miejsce przekazania kluczy,
- ustalenia o czynszu i opłatach do dnia zwrotu, w tym rozliczenie mediów,
- zasady zwrotu kaucji i termin,
- oświadczenie, czy strony mają wobec siebie jakiekolwiek roszczenia,
- podpisy obu stron z datą.
Oświadczenie o braku wzajemnych roszczeń jest kluczowe. Bez niego strona, która po miesiącu uzna, że coś jej się należy, może do sprawy wrócić. Jeśli roszczenia istnieją, wpisz je i ustal sposób ich rozliczenia.
Kaucja i rozliczenie opłat
Kaucja jest najczęstszym źródłem sporów przy zakończeniu najmu. Porozumienie powinno określać, ile wynajmujący zwróci, w jakim terminie i jakie kwoty potrąca. Potrącać można zaległy czynsz, nieopłacone media i koszty naprawy szkód ponad zwykłe zużycie. W dokumencie opisz te pozycje konkretnie, z kwotami albo sposobem ich wyliczenia.
Rozlicz też media. Przy odczytach liczników na dzień zwrotu pomaga protokół, który wpisuje stany liczników. Jeśli rachunki przychodzą później, ustal, kto i do kiedy dopłaca różnicę albo otrzymuje zwrot nadpłaty.
Zwrot lokalu i protokół zdawczo odbiorczy
Najemca zwraca lokal w stanie niepogorszonym ponad zwykłe zużycie. Najlepszym dowodem stanu jest protokół zdawczo odbiorczy sporządzony przy zwrocie, z porównaniem do protokołu z dnia wydania. Zapisz w nim usterki, stany liczników i liczbę przekazanych kluczy. Zdjęcia z datą ograniczają ryzyko sporu.
W porozumieniu wskaż, że protokół jest jego załącznikiem, albo że strony sporządzą go w dniu zwrotu. Wzór opisujemy na stronie protokół zdawczo odbiorczy.
Najczęstsze błędy przy rozwiązaniu umowy
- porozumienie ustne zamiast pisemnego,
- brak daty zakończenia najmu albo kilka różnych dat w dokumentach,
- brak ustaleń o kaucji i potrąceniach,
- brak oświadczenia o wzajemnych roszczeniach,
- zwrot lokalu bez protokołu i bez odczytu liczników,
- niezgłoszenie zmiany tam, gdzie wymaga tego przepis, na przykład aktualizacji zgłoszenia do urzędu skarbowego przy zakończeniu najmu zgłoszonego jako okazjonalny.
Gdy któraś ze stron nie chce zawrzeć porozumienia, zostaje wypowiedzenie według zasad z umowy i przepisów. Zasady dla umów na czas oznaczony omawiamy w osobnym wpisie.